Procedura dello sfratto per morosità: quali sono le fasi?

La procedura di sfratto per morosità è uno strumento che il locatore (proprietario) può utilizzare quando l’inquilino non paga i canoni di locazione o gli oneri accessori. In Italia è disciplinata principalmente dagli artt. 657 e seguenti del Codice di procedura civile.

Ecco le principali fasi:

1. Messa in mora dell’inquilino (facoltativa ma consigliata)

• Il locatore invia una diffida di pagamento (raccomandata A/R o PEC), concedendo un termine breve (es. 10-15 giorni) per saldare i canoni arretrati.
• Non è obbligatoria, ma può essere utile sia per dimostrare la buona fede del locatore sia per spingere il conduttore a regolarizzare la posizione.

2. Ricorso per convalida di sfratto

• Se il conduttore non paga, il locatore, tramite avvocato, presenta un ricorso al tribunale competente (sezione specializzata in materia locatizia).
• Nel ricorso si chiede:
  • la convalida dello sfratto per morosità,
  • la condanna al rilascio dell’immobile,
  • la condanna al pagamento dei canoni arretrati.

3. Udienza di convalida

• Il giudice fissa un’udienza e notifica all’inquilino l’intimazione di sfratto e la citazione a comparire.
• In udienza possono verificarsi diverse ipotesi:
  1. Mancata comparizione o mancata opposizione del conduttore → il giudice convalida lo sfratto e ordina il rilascio.
  2. Comparizione con richiesta di termine di grazia (art. 55 L. 392/1978) → il giudice può concedere fino a 90 giorni per pagare i canoni arretrati. Se l’inquilino paga, la procedura si estingue.
  3. Opposizione del conduttore → la procedura si trasforma in un giudizio ordinario per accertare la morosità.

4. Ordinanza di rilascio

• Se lo sfratto viene convalidato, il giudice emette un provvedimento esecutivo (ordinanza di convalida) che costituisce titolo esecutivo.
• Viene fissata una data per il rilascio volontario dell’immobile da parte dell’inquilino.

5. Precetto e accesso dell’ufficiale giudiziario

• Se l’inquilino non libera spontaneamente l’immobile, il locatore notifica un atto di precetto e richiede all’ufficiale giudiziario di procedere con lo sfratto.
• L’ufficiale giudiziario fissa una o più date per l’accesso all’immobile, assistito se necessario dalla forza pubblica.

6. Liberazione dell’immobile

• L’ufficiale giudiziario procede materialmente all’immissione in possesso del locatore.
• Eventuali beni mobili dell’inquilino vengono gestiti secondo le regole del pignoramento o depositati altrove.

📌Durata della procedura

• Può variare da diversi fattori, da 2-3 mesi (se non vi sono opposizioni e l’inquilino lascia l’immobile) a oltre un anno (se ci sono opposizioni, rinvii o difficoltà nell’intervento dell’ufficiale giudiziario).